Los Angeles kira artışlarını sınırladı

Los Angeles şehir meclisi, kira kontrol kurallarını revize ederek, ülkenin en pahalı şehirlerinden birinde kiracıların karşı karşıya olduğu yıllık kira artışlarını keskin bir şekilde düşürdü.

Bu karar, yaşam maliyetlerinin hızla artması ve zengin ile yoksul arasındaki uçurumun genişlemesi nedeniyle, şehrin genişleyen kira piyasasını ne kadar sıkı bir şekilde düzenlemesi gerektiği konusunda yıllarca süren tartışmaların ardından alındı.

Oylamadan önce kiracı aktivistleriyle birlikte düzenlediği basın toplantısında, bu önlemi savunan Şehir Meclisi Üyesi Nithya Raman, “Şu anda önümüzde Los Angeles’ı daha uygun fiyatlı hale getirmek için bir fırsat var. Çünkü insanlar Los Angeles’ta kalmayı karşılayabildiklerinde, tüm şehir gelişir,” dedi.

Bu karar, son yıllarda kiracılar için koruma önlemlerini önemli ölçüde artıran kiracı örgütleri ve belediye meclisindeki müttefikleri için bir başka önemli zafer.

Bu önlemler arasında tahliyelere karşı daha sıkı kısıtlamalar, vergi mükelleflerinin finanse ettiği hukuki destek ve gecikmiş kirayı ödemek için ek süre tanınması yer alıyor.

Yeni kurallara göre, binaları şehrin kira sabitleme yasaları kapsamına giren Los Angeles’taki ev sahipleri (piyasanın yaklaşık dörtte üçü) enflasyona bağlı olarak her yıl kiraları sadece %1 ile %4 arasında artırabilecekler. Şu anda ev sahipleri, kiraları yıllık %3 ile %8 arasında artırabiliyorlar.

Los Angeles Belediye Başkanı Karen Bass, konseyin kararını alkışlayarak, bunun şehirde yaşamayı kolaylaştırmaya yönelik daha geniş kapsamlı çabalarının bir parçası olduğunu söyledi.

Bass yaptığı açıklamada, “Angelenos’un konut masraflarını karşılamasına yardımcı olacak, insanların evsiz kalmasını önleyecek ve hızla artan kiraları sınırlayacağız,” dedi.

Konseyin 12-2 oylaması, değişikliklerin zor durumdaki kiracılara bir can simidi sağlayıp sağlamayacağı veya ev sahiplerinin iflasına neden olup olmayacağı konusunda derin ideolojik bölünmeleri ve anlaşmazlıkları ortaya çıkaran, yaklaşık iki saat süren hararetli bir duruşmanın ardından gerçekleşti.

Yasa haline gelmeden önce belirli ifadeleri onaylamak için ek bir oylama gerektiren karar, birçok kiracının şubat ayında bir sonraki kira artışıyla karşı karşıya kalmadan önce yürürlüğe girmesi muhtemel.

Los Angeles’taki ev sahipleri, gelir kaybının mülklerini korumalarını zorlaştıracağını, onları satışa zorlayacağını ve uzun süredir ciddi bir kıtlıkla karşı karşıya olan şehirde yeni dairelerin yapımını engelleyeceğini söyleyerek bu kararı kınadılar.

Los Angeles’ta büyük bir emlak yönetim şirketi olan Moss & Company’nin başkanı Chris Gray, “Bu oylama, konut arzımız ve sağlayıcılarımız için tarihe geçecek. Bunu karşılayamayız,” iddiasında bulundu.

Los Angeles, Kaliforniya’daki birçok şehir gibi, evsizlik ve konut satın alınabilirliği krizinden çıkamıyor. En son resmi tahminlere göre, yaklaşık 44.000 kişi evsiz ve kiracıların üçte biri gelirlerinin yarısından fazlasını kiraya harcıyor.

1,5 milyondan fazla Los Angeleslı, şehrin 651.000 kira sabitlemeli dairesinde yaşıyor. Genel olarak, kira artışlarına ilişkin sınırlamalar Ekim 1978’den önce inşa edilen daireler için geçerli.

Eyalet yasaları, şehrin bu tarihi değiştirmesini engelliyor, fakat Los Angeles ve Kaliforniya’nın diğer bölgelerinde daha yakın zamanda inşa edilmiş dairelerin sahipleri, daha büyük kira artışlarını yasaklayan daha az katı kurallara uymak zorundadır.

Son 15 yıl içinde inşa edilmiş tek ailelik evler ve daireler, özel durumlar hariç, kira kontrollerinden muaf.

Her halükarda, bir kişi daireyi boşalttığında, ev sahibinin bir sonraki kiracı için kirayı ne kadar artırabileceğine dair bir sınırlama yoktur.

COVID-19 salgını, şehirde kiracıların zaferi dalgasının önünü açtı. Mart 2020’de, başlangıçta yaşanan büyük iş kayıpları korkusu, şehrin kira ödememe nedeniyle tahliyeleri yasaklamasına ve kira kontrolü kurallarının yürürlüğe girmesinden bu yana ilk kez, sabitlenmiş binalarda kira artışlarını yasaklamasına neden oldu.

“Kira dondurma” neredeyse dört yıl sürdü ve diğer büyük şehirlerden çok daha uzun sürdü. COVID dönemindeki korumaları kaldırırken, meclis üyeleri bunları önceden yürürlükte olanlardan çok daha güçlü kalıcı kurallarla değiştirdiler.

Örneğin, kiracılar ev sahipleri tahliye işlemlerini başlatmadan önce bir aylık kirayı ödememe hakkına sahipler. Kiracılar, kira sözleşmesini ihlal etmedikçe, ev sahibi dairede yaşamak istemediği sürece veya diğer belirli nedenler olmadıkça tahliye edilemezler. Düşük gelirli kiracılar tahliye mahkemesinde hukuki destek alırlar.

İzin verilen kira artışlarının hesaplanma formülünün değiştirilmesine ilişkin tartışmalar, iki yıl önce meclis üyeleri, şehrin kurallarını analiz etmek ve diğer şehirlerle karşılaştırmak üzere Los Angeles merkezli bir danışmanlık şirketi olan Economic Roundtable’ı görevlendirmek için para ayırmasıyla resmen başladı.

Araştırma, Los Angeles’taki kira artışlarının (artış gösteren elektrik, su vb. faturaları hesaba katarak ek potansiyel artışlar da dahil) Berkeley, San Francisco ve Santa Monica dahil olmak üzere kira kontrolü uygulayan diğer Kaliforniya şehirlerinin çoğundan daha yüksek olduğunu ortaya koydu. 

Araştırma ayrıca, Los Angeles’ta kira sabitlemesi uygulanan konutların piyasa değerinin son on yılda iki katına çıktığını ve sahiplerin konutların net işletme gelirlerinde önemli bir artış elde ettiğini belirledi.

Ayrıca, araştırma, büyük ölçüde artan sigorta maliyetleri ve onarım ve yenileme ihtiyaçları nedeniyle ev sahiplerinin giderlerinin arttığını gösterdi. 

Birkaç istisna dışında, en son kira sabitlemesi uygulanan mülklerin neredeyse 50 yıllık olduğu ve bunların yarısının 1950’den önce inşa edildiği ortaya çıktı.

Ev sahiplerinin binalarına yatırım yapma ihtiyacını gerekçe göstererek, şehir konut departmanı, konseye kira artış sınırlarını enflasyona bağlı olarak yıllık maksimum %5 artış ve %2 taban artış olarak değiştirmesini önerdi.

Fakat meclis üyeleri, Raman’ın başkanlık ettiği Konut ve Evsizlik Komitesinde geçen hafta bu rakamları düşürdü. Komitesi, enflasyon yeterince düşükse artışları tamamen yasaklayacak ve artışları %3 ile sınırlayacak daha agresif bir planı öne sürdü.

Çarşamba günkü toplantıda uzun süren tartışmalar sırasında, meclis üyelerinin çoğunluğunun bu fikri desteklemediği açıkça ortaya çıktı. Bazıları, çok sıkı bir kısıtlamanın ters etki yaratacağını, çünkü küçük ev sahiplerinin mülklerini satacağını ve inşaatların durma noktasına geleceğini savundu.

Meclis üyesi Monica Rodriguez, “Uygun fiyatlı konutlar konusunda şikayet edemez veya ‘kira çok yüksek’ diyemezsiniz, sonra da bunu daha da pahalı hale getiren faktörlerden biri olamazsınız,” dedi.

Rodriguez, şehrin enflasyonun önde gelen göstergesi olan tüketici fiyat endeksinin %90’ına dayalı olarak %1 ile %4 arasında izin verilen yıllık kira artışını belirleyeceği nihai öneriye oy verdi.

Şehrin kira sabitleme kuralları genellikle eski binalara uygulandığı için, değişikliklerin destekçileri, bu binalarda izin verilen kira artışlarının düşürülmesinin yeni inşaatları etkilemeyeceğini savundu.

Fakat bazı müteahhitler buna katılmıyor. John Gregorchuk bir röportajda, Güney Los Angeles’ta bir hafif raylı tren istasyonunun yanında satın aldığı eski bir üç katlı binayı 48 dairelik bir apartmana dönüştürmeyi planladığını söyledi.

Şehrin kira sabitleme kuralları, bu tür konutların yerini alan yeni binaların kira kısıtlamalarına tabi olmasını gerektirebileceğinden, projeyi terk etti. Bunun yerine, bu mülkü ve şehirde sahip olduğu diğer dört mülkü satıyor.

Gregorchuk, “Ev sahiplerini ve geliştiricileri sevmeyen bir şehirde yatırımcılara ‘Tüm bu riski alalım’ demek gerçekten zor,” dedi.

Çarşamba günkü oylamada, kira sabitleme kurallarının ve diğer şehir ve eyalet düzenlemelerinin yeniden geliştirme projeleri üzerindeki etkilerini incelemek için bir hüküm yer aldı.