Japonya konut spekülasyonunu önlemek için kısa vadeli satışları kısıtlayacak

Japonya’da iktidardaki Liberal Demokrat Parti, büyük kentlerde artan konut fiyatlarını dizginlemek amacıyla mülklerin kısa vadeli alım satımına yönelik sınırlamaları gündemine aldı. Tokyo’da ortalama daire fiyatı yıllık yüzde 18,5 artışla 137,84 milyon yene çıkarken yıllık ortalama geliri 6,78 milyon yende kalan kent sakinleri için mülk edinmek zorlaştı.

Japonya’da iktidardaki Liberal Demokrat Parti (LDP), Tokyo başta olmak üzere büyük kentlerde hızla yükselen konut fiyatlarını dizginlemek için mülklerin kısa vadeli alım satımına sınırlama getirmeyi planlıyor.

Başbakan Sanae Takaichi liderliğindeki parti, önümüzdeki yılın nisan ayında yapılacak yerel seçimler öncesinde çalışan kesime yönelik desteği temel gündem maddesi yapmayı hedefliyor.

LDP’nin konut ve arsa politikaları araştırma komisyonu, konuyu ele almak üzere çarşamba günü toplandı.

Nikkei Asia gazetesinin haberine göre Komisyon Başkanı ve LDP Milletvekili Midori Matsushima, toplantının açılışında “Tokyo’nun 23 bölgesinde yeni inşa edilen dairelerin fiyatları son on yılda ikiye katlandı. Bu konutlarda oturmak isteyen insanların ev alabilmesini sağlayacak önlemler üzerinde çalışmalıyız” dedi.

Başkentte ev sahibi olmak geniş kesimler için neredeyse imkansız hale geldi. Gayrimenkul İktisat Enstitüsü verilerine göre, Tokyo’nun 23 bölgesinde yeni bir dairenin ortalama satış fiyatı 2025 mali yılında bir önceki yıla kıyasla yüzde 18,5 artarak 137,84 milyon yene (yaklaşık 872 bin dolar) ulaştı.

Çalışma Bakanlığı istatistikleri ise başkentte tam zamanlı çalışan bir kişinin ortalama yıllık gelirinin 2025 mali yılında 6,78 milyon yen seviyesinde kaldığını gösteriyor. Gelir ile konut fiyatları arasındaki bu uçurum, siyasetin önceliklerini de doğrudan etkiliyor.

LDP, şubat ayındaki Temsilciler Meclisi seçim kampanyasında Tokyo metropolü ve diğer bölgelerdeki spekülatif işlemleri dizginleme taahhüdü vermişti. Parti bünyesinde yabancılara yönelik politikalar üzerine çalışan bir proje ekibi de bu ayın başlarında hükümete konut fiyatlarındaki artışa karşı acil vergi düzenlemeleri getirilmesi çağrısı yapan bir tavsiye metni sundu.

Mevcut mevzuatta, satın alındıktan sonra beş yıl içinde elden çıkarılan konutlardan elde edilen kazançlar “kısa vadeli sermaye kazancı” sayılıyor. Bu gelirler, gelir vergisi ve yerel ikamet vergisi dahil olmak üzere yüzde 40’a yakın oranda vergilendiriliyor.

Beş yıldan uzun süre elde tutulan gayrimenkullere uygulanan yaklaşık yüzde 20’lik “uzun vadeli sermaye kazancı” vergisinin iki katı olan bu oran, bazı parti üyelerine göre spekülasyonu engellemeye yetmiyor. Düzenlemenin sertleştirilmesi talepleri, LDP’nin koalisyon ortağı Japonya İnovasyon Partisi ile aralık ayında hazırlayacağı yıllık vergi reformu çerçevesinde ele alınabilir.

İktidar kanadı, yerel meclis üyelerinin görev süresinin dolacağı Tokyo’nun 22 bölgesi dahil birçok kent merkezinde nisan ayında sandık başına gidecek seçmenlerin karşısına somut bir konut vaadiyle çıkmak istiyor.

Üst düzey bir LDP yetkilisi, “Genellikle ev alma aşamasına gelmiş çocuklu aileleri desteklememiz gerekiyor” değerlendirmesinde bulundu.

Muhalefet partileri de yalnızca ev almayı planlayanları değil, artan konut fiyatları nedeniyle kiralık evlere yönelen ve kiraların tırmanmasından etkilenen kesimleri hedefleyen alternatif öneriler hazırlıyor.

Yabancı alıcı sınırlamaları yerine vergi adımları öne çıkıyor

Konut krizine çözüm arayan birçok ülke yabancı alıcılara doğrudan kısıtlamalar getirdi. Güney Kore’de Devlet Başkanı Lee Jae Myung’un gerileyen kamuoyu desteğinde gayrimenkul politikaları önemli rol oynadı.

Seul yönetimi, Ağustos 2025’te yabancıların başkent ve çevresinden konut almasını izne bağladı; ayrıca alıcılara bu evlerde en az iki yıl ikamet etme zorunluluğu getirdi.

Kanada ve Avustralya yabancıların konut alımına geçici yasaklar koyarken, Singapur yabancı alıcılardan yüzde 60 oranında ek damga vergisi tahsil ediyor.

Japonya’da da yabancı yatırımcıların gayrimenkul piyasasındaki rolü şubat seçimlerinde tartışma konusu oldu. Doğrudan yabancıları hedef alan kısıtlamaların uluslararası ticaret ve hizmet anlaşmalarıyla çelişebileceği değerlendiriliyor.

Hükümet bu nedenle alıcıların uyruğuna göre kısıtlama getirmek yerine, kısa vadeli el değiştirmeler gibi spekülatif gayrimenkul işlemlerine yönelik vergi tedbirlerini tartışıyor.

Sert piyasa tedbirlerinin bölgesel bankaları sarsmasından endişe ediliyor

Fiyatları aşağı çekmeye yönelik sert adımların ülke ekonomisine zarar verebileceğine dair kaygılar da dile getiriliyor.

LDP’nin kıdemli bir vergi yetkilisi, arsa fiyatlarındaki sert bir düşüşün yerel finans kuruluşlarını zayıflatabileceğini belirterek “Bölgesel bankalar üzerindeki etkileri değerlendirmeliyiz” uyarısı yaptı.

Gayrimenkul sektörü, Japon bankalarının toplam kredi hacminin yaklaşık yüzde 18’ini oluşturuyor. Bu oran, Japonya’nın 1980’lerin ortasından sonuna kadar yaşadığı balon ekonomisi dönemindeki yüzde 10’luk seviyenin oldukça üzerinde seyrediyor.

Bazı bölgesel bankaların toplam kredi dağıtımında gayrimenkulün payı neredeyse yarıya yaklaşıyor.

Finansal Hizmetler Kurumunun Mart 2025 verilerine göre, bölgesel bankaların gayrimenkul sektörüne verdiği kredilerin yaklaşık dörtte biri doğrudan Tokyo’nun beş merkez bölgesinde toplanmış durumda.

Takaichi hükümetinin yüksek kamuoyu desteğinde, borsa endekslerindeki artışın da katkısıyla yükselen varlık değerleri etkili oldu. Piyasayı soğutacak gayrimenkul adımlarının hisse senedi fiyatlarını gerileterek hükümetin desteğini zedeleyebileceği öne sürülüyor.

LDP araştırma komisyonunun kıdemli bir yetkilisi, fiyat artışlarını kontrol altına almaya dönük adımların kapsamı ve zamanlaması konusunda karar vericilerin dikkatli davranması gerektiğini vurguladı.